冯奎（中国区域科学协会副理事长）

近日召开的中央经济责任会议提议，高质地推动城市更新。同期，会议还提议，遵循结识房地产市集，因城施策控增量、去库存、优供给，饱读动收购存量商品房重心用于保险性住房等。

面前，城市发展与房地产行业转型正濒临双重诉求——城市更新需要产业载体，房地产需要新的发展场景，二者的深度聚积成为扩大内需同期稳楼市的需要。城市更新与稳楼市的聚积点在那里、如何破解协同中的机制结巴，这不仅决定着城市更新的落地生效，更平直关乎房地产市集能否已毕企稳。

城市更新与房地产之是以要深度会通，中枢逻辑在于房地产需要“稳”的动能，而城市更新正好能提供这一要害载体。1—11月份，世界房地产斥地投资78591亿元，同比下落15.9%，市集仍待造成结识回升态势。与此同期，城市更新的推动亟需房地产行业的参与。从城中村校正来看，适度2024年，35个大城市有170万套城中村住房亟待校正。这既是城市更新的中枢任务，也恰是房地产企业进展建造、运营上风的主战场。不错说，房地产的企稳离不开城市更新的增量空间，城市更新的落地离不开房地产的产业扶植。

二者的聚积，有多方面内涵，包括盘算协同、主体诱骗、功能会通、身分互补等等方面。从起步及将来几年看，似应进一步聚焦于“有屋子、好屋子、好小区”这些实确凿在的建造任务上来。

领先是“有屋子”的兜底保险，2025年有多地通过收购存量商品房补充保险房房源，既消化了库存，又管理了新市民住房需求。其次是“好屋子”的品性升级，2019年至2024年期间，我国共4.46亿常常米居住建筑完成节能校正，此外大部分老旧住房存在户型不对理、方法老化等问题，住建部已明确将绿色低碳、适老化校正纳入“好屋子”圭表，条件新建住宅绿色建筑达标率100%。终末是“好小区”的环境提质。2019—2024年世界累计校正老旧小区28万个，惠及超1.2亿东说念主，累计增设泊车位387万个、建造养老托育方法7.8万个。

但是，现存校正还需进一步优化，以匹配住户日益多元的需求。一方面，在畴昔，传统校正多聚焦水电气管线等基础配套，对适老化扶手、社区食堂、儿童算作空间等个性化就业隐蔽不及，世界老旧小区校正中，亟需加多配备镶嵌式养老就业站点。另一方面，一些小区灵巧化校正仍相对滞后，老旧小区已毕安防监控、智能门禁等系统全隐蔽的比重还需要加多。面前，新一轮校正正从“基础补短板”转向“品性提能级”。好小区的中枢价值已从“物理空间供给”转向“品性与就业供给”，这恰是城市更新与稳楼市聚积的中枢逻辑之一。

在二者协同推动的过程中，政府需承担出发序制定者、兜底保险者与就业供给者的多重变装。领先是现实住房保险拖累，比如政府通过专项债、战略性金融器具等筹集资收购存量商品房用作保险房，确保新市民、后生东说念主等群体“东说念主东说念主有所居”。其次是规则更新红线与圭表，相称是本年3月31日，住建部负责发布国度圭表《住宅名堂范例》，各地紧扣范例条件，链接出台场地现实版块。终末是推动寰球就业与小区会通，让小区成为寰球就业的终局节点。

房地产企业则可在聚积中找到新的发力点，已毕从斥地商到城市运营商的转型。其一，深度参与寰球住房建造，世界保险性住房建造中房企参与的名堂并不少，部分企业通过“代建+运营”款式赢得较好年化结识收益。其二，引颈“好屋子”全链条就业，一批龙头企业已建立“贪图—投资—建造—运营”一体化体系，打造出绿色灵巧住宅，成为“好屋子”标杆。其三，链接“好小区”配套就业。

城市更新与稳楼市的聚积，既能让城市更新从“看法”转向“实景”，也能让房地产迈向企稳。但面前二者协同仍濒临资金均衡、收益机制等方面的问题，亟需出台针对性战略。一是有必要建立“城市更新—房地产”联动审批机制，简化存量用地校正进程，允许房企将更新名堂与商品房斥地进行资金统筹；二是完善收益分享机制，明确城中村校正中地盘升值收益的分派比例，保险企业合理利润；三是配置专项基金，支执房企参与保险性住房与老旧小区校正，提供低息贷款与税费减免等等。